Қазақстандағы тұрғын үй нарығын соңғы бес жыл бойы қолдап келген негізгі факторлардың бірі – зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын пайдалану мүмкіндігі болды. Алайда бұл кезең аяқталуға жақын. Бұл туралы Qazaq Expert Club құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрова айтты, деп хабарлайды «24KZ».
Сарапшының айтуынша, соңғы бес жылда Қазақстандағы тұрғын үйге деген сұраныс едәуір дәрежеде зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын пайдаланудың арқасында қолдау тапқан. Тек 2025 жылдың өзінде қазақстандықтар тұрғын үй сатып алуға БЖЗҚ-дан 450 млрд теңгеден астам қаражат бағыттаған, бұл алдыңғы жылмен салыстырғанда 81%-ға көп. Бастапқы және қайталама нарық үшін бұл өтімділіктің маңызды көзі болды: зейнетақы жинақтары бастапқы жарна ретінде де, тұрғын үйді толық төлеу үшін де пайдаланылды.
5 маусымнан бастап жеткіліктілік шектерін есептеудің жаңа әдістемесі күшіне енді. Салымшының жасына байланысты жеткіліктілік шегі 79%-ға және одан да жоғары деңгейге өсті. Жинақтарды алу кезінде 10%-дық жеке табыс салығының алынып тасталуы бұл өсімді өтей алмайды. Орта жастағы көптеген салымшылар үшін алуға болатын қаражат көлемі айтарлықтай қысқарды немесе мүлде қолжетімсіз болды.
«Соңғы бес жыл бойы нарықты қолдап келген жаппай сұраныс көзі енді азаматтардың салыстырмалы түрде шағын тобына ғана қолжетімді болып отыр: ірі жинақтары бар адамдарға, еңбек сіңірген жылдары бойынша зейнеткерлерге және зейнетақы аннуитеттерінің иелеріне», – деді Диляра Сейітнұрова.
Осыған байланысты ол алдағы уақытта тұрғын үйге сұраныс қандай көздер есебінен қалыптасатынына тоқталды.
Сарапшының пікірінше, негізгі үш фактор бар, алайда олардың ешқайсысы жеке өзі зейнетақы ақшасының орнын толық баса алмайды.
Біріншісі – мемлекеттік бағдарламалар. 7% мөлшерлемемен, бастапқы жарнасы 20%-дан басталатын және 25 жылға дейінгі мерзімге берілетін «7-20-25» бағдарламасы жұмысын жалғастыруда. Алайда оның жылдық қаржыландыру көлемі бүкіл ел бойынша шамамен 100 млрд теңгені құрайды, ал сұраныс қолжетімді лимиттерден әлдеқайда жоғары.
«Наурыз» бағдарламасы «Отбасы банкінің» тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесі арқылы жүзеге асырылады. Бағдарламаға қатысу үшін кемінде 2 млн теңге көлемінде депозит және соңғы бес жыл ішінде тұрғын үйдің болмауы қажет. Банк деректері бойынша бағдарламаның орташа қатысушысы – жасы шамамен 32-де, отбасылы азамат. Сонымен қатар «Ұмай» әйелдер ипотекалық бағдарламасы қайта іске қосылуда.
Бұл құралдардың барлығы нарық үшін маңызды болғанымен, олар мақсатты сипатқа ие және бюджет мүмкіндіктерімен шектеледі. Олар сұраныстың ең төменгі қажетті деңгейін қамтамасыз етеді, бірақ бұрынғы көлемде қалыптастыра алмайды.
Екінші фактор – экономикадағы ақша құны. 5 маусымда Ұлттық банк ұзақ уақытқа созылған қатаң ақша-кредит саясаты кезеңінен кейін алғаш рет базалық мөлшерлемені 18%-дан 17%-ға дейін төмендетті. Мамыр айында жылдық инфляция 10%-ға дейін баяулады.
Сонымен қатар 2027 жылдың қаңтарынан бастап ипотека бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің (ЖТСМ) шекті деңгейі 25%-дан 20%-ға дейін төмендетіледі. Бұл нарық үшін оң сигнал болғанымен, нарықтық ипотека әлі де қымбат күйінде қалып отыр – жылдық 22–24% деңгейінде. Мұндай жағдайда сатып алушылардың жаппай оралуын күту қиын. Айтарлықтай әсер тек 2027 жылдан кейін және мөлшерлемелердің әрі қарай төмендеуі жағдайында ғана байқалуы мүмкін.
Үшінші сұраныс көзі – құрылыс компанияларының өз құралдары. Әңгіме бөліп төлеу бағдарламалары, банктермен серіктестік жобалар және жекелеген нысандарға берілетін жеңілдіктер туралы болып отыр. Алматыда кейбір жобалар бойынша жеңілдіктер көлемі қазірдің өзінде 7–10%-ға жетеді.
Сонымен бірге ол бағаның жаппай төмендеуін күтпейтінін айтты. Қаңтардан бастап жаңа тұрғын үйге 16% көлемінде ҚҚС енгізілді, құрылыс құны өсті, ал жаңа жобаларды іске қосу көлемі қысқаруда. Мұндай жағдайда девелоперлер үшін бүкіл нарық бойынша бағаны төмендеткеннен гөрі, жекелеген сатып алушыларға арнайы жеңілдіктер мен жеке шарттар ұсыну тиімдірек.
Нарық үшін не маңыздырақ болады: мемлекеттік бағдарламалар ма, әлде бағаның төмендеуі ме?
«Мемлекеттік бағдарламалар сұраныстың нарық төмен түспейтін белгілі бір деңгейін қалыптастырады. Алайда бұл сұраныстың көлемі тікелей бюджет мүмкіндіктеріне байланысты. Бағаның төмендеуі де мүмкін, бірақ ол таңдамалы сипатта болады – ең алдымен сұранысы төмен нысандарда немесе сатылымды жеделдету қажет жобаларда байқалады. Қазіргі өзіндік құн деңгейінде тұрғын үйдің жүйелі түрде арзандауын күтуге негіз жоқ», – деді сарапшы.
Ең ықтимал сценарий – бірнеше фактордың қатар әсер етуі: мөлшерлемелердің біртіндеп төмендеуі, мақсатты қолдау бағдарламаларының дамуы және құрылыс компанияларының икемдірек баға саясаты.
«Сонымен қатар тұрғын үй қорын реновациялау бағдарламаларының ықпалын да бағаламауға болмайды. Ескі тұрғын үйді жаңарту өздігінен тұрақты сұраныс қалыптастырады: қоныс аударушыларға жаңа пәтерлер қажет, ал қалаларға заманауи тұрғын үй қоры керек. Бұл дүрлікпе сұраныс емес, көптеген жылдар бойы жұмыс істейтін ұзақ мерзімді сұраныс көзі», – деді Диляра Сейітнұрова.
Іс жүзінде нарықтың құрылымы өзгеріп жатыр. Бұрынғы жылдары оны зейнетақы жинақтарының артық бөлігі және тұрғын үй бағасы тағы өсіп кетпей тұрғанда сатып алып үлгеру ұмтылысы қолдап келді. Бұл салыстырмалы түрде жылдам әрі қолжетімді ақша болатын.
Енді олардың орнына неғұрлым «ұзақ» ақша келуде: нарықтық ипотека, «Отбасы банкінің» жинақтары, лимиттері шектеулі мемлекеттік бағдарламалар және құрылыс компанияларының бөліп төлеу жүйелері.
«Тұрғын үй нарығы құлдырамайды, бірақ анағұрлым тыныш әрі рационалды бола түседі. 2026 жылдың екінші жартысында ұзақ уақыттан бері алғаш рет артықшылық өз қаражаты бар сатып алушылар жағына өтуі мүмкін: нысандар үшін бәсекелестік төмендеп, сатушылардың келіссөз жүргізуге дайындығы артады», – деді ол.
Сала үшін бұл дағдарыс емес, жаңа модельге көшу. Мұнда мәміле жылдамдығы мен дүрлікпе сұраныс емес, сатып алушылардың қаржылық тұрақтылығы мен өнімнің сапасы шешуші рөл атқаратын болады.
«24KZ» Telegram-арнасына жазылыңыз
Тегтер #24KZ #24жаңалықтар #Qazaq Expert Club #тұрғынүйPhone: +7 (7172) 757 485
E-Mail: 24kz@khabar.kz