Бүгінде бірден бірнеше банк «жылдық 5%-дан басталатын» ипотеканы жарнамалай бастады. Алайда пайыздарды есептеу тәртібіне мұқият үңілсек, олардың қарапайым қарыз алушы түсінетіндей есептелмейтіні белгілі болады.
Пайыздар іс жүзінде қалай есептеледі және коммерциялық банктердің жаңа өнімдері тұрғын үй құрылыс жинақтарының (ТҚЖ) классикалық жүйесінен несімен ерекшеленеді? Бұл туралы Qazaq Expert Club сарапшысы, экономика ғылымдарының кандидаты, қаржыгер Әйгерім Ілиясова түсіндірді.
Сарапшының айтуынша, коммерциялық банктерде ТҚЖ жүйесіне негізделген ипотекалық өнімдердің пайда болуы – нарық үшін оң өзгеріс.
«Бұған дейін ТҚЖ жүйесі бойынша іс жүзінде тек мамандандырылған Отбасы банкі ғана жұмыс істейтін. Формалды түрде бұл жүйе 2026 жылға дейін екінші деңгейлі банктер (ЕДБ) үшін толық жабық болған жоқ, бірақ оған жеке лицензия қажет еді. Банктік заңнамаға енгізілген өзгерістерден кейін ТҚЖ жүйесінің субъектісі болу үшін ЕДБ-ға әмбебап лицензияның өзі жеткілікті.
Бұл бәсекелестікті күшейтеді, бірақ оның ипотека нарығына әсерін асыра бағалауға болмайды. Алғашқы елеулі нәтижелер екі-үш жылдан кейін ғана байқалуы мүмкін. Сол кезде төмен пайызбен тартылған депозиттердің айтарлықтай базасы қалыптасады».
Әйгерім Ілиясованың пікірінше, бүгінгі күні ең тиімді өнім бұрынғысынша Отбасы банкінің классикалық тұрғын үй заемы болып қала береді: бастапқы жарна 50% және жинақтау мерзімі үш жылдан асқан жағдайда мөлшерлеме жылына небәрі 5%-ды құрайды.
Сарапшы мысал келтіреді: «Егер пәтердің құны 20 млн теңге болса, үш жыл ішінде 10 млн теңге жинау қажет. Бұған ай сайын шамамен 230 мың теңгеден жинақтау арқылы қол жеткізуге болады. Бұл соманы, мысалы, төрт отбасы мүшесінің арасында бөлуге болады. Мұндай жағдайда олардың әрқайсысының депозитіне жыл сайын мемлекеттік сыйлықақы есептеледі. Соның арқасында жинақтың тиімді табыстылығы коммерциялық банктердегі депозиттердің табыстылығына жақындайды.
Егер үш жыл ішінде тұрғын үй құнының 50%-ы жиналып, бағалау көрсеткіші 16-ға жетсе, жылдық 5%-бен ипотека рәсімдеуге болады».
Бұл ретте табысты растау талап етілмейді. Бұл – ресми немесе тұрақты емес табысы бар азаматтар үшін маңызды артықшылық.
«2026 жылдың шілдесінде Halyk Bank Halyk Shanyraq жинақтаушы ипотекасын іске қосты. Ол іс жүзінде Отбасы банкінің тұрғын үй заемы үлгісімен жұмыс істейді. 5% мөлшерлемемен ипотека алу үшін кемінде үш жыл бойы депозитке 2%-бен ақша жинап, бағалау көрсеткіші 16-ға жетуі қажет.
Алайда жинақ сомасына есептелетін жыл сайынғы 20%-дық мемлекеттік сыйлықақы (белгілі бір шектеумен) тек Отбасы банкінде ғана сақталады. Дәл осы мемлекеттік сыйлықақы мен отбасының барлық мүшесіне сыйлықақы алуға мүмкіндік беретін “Отбасылық пакет” бағдарламасының арқасында ЕДБ-ның жинақтаушы ипотекалық өнімдері экономикалық тартымдылығы жағынан Отбасы банкінің бағдарламаларынан төмен», – дейді қаржыгер.
Дегенмен, сарапшының пікірінше, ең көп сұрақ туғызатын өнімдер – классикалық жинақтау бағдарламалары емес, төмен мөлшерлемемен жарнамаланатын ипотекалық бағдарламалар.
«Freedom Bank цифрлық жинақтаушы ипотеканы құрылыс компаниясымен бірлесіп ұсынады. Бастапқы жарна ретінде төленетін 30% қаражат кемінде үш жыл бойы 7%-дық депозитте сақталады. Бірақ несие бірден тұрғын үйдің толық құнына 14,5% мөлшерлемемен рәсімделеді.
Ай сайынғы төлемдердің бір бөлігі депозитті толықтыруға, екінші бөлігі несиені өтеуге жұмсалады. Депозит көлемі тұрғын үй құнының 50%-ына жеткенде (бірақ үш жылдан ерте емес) қайта есептеу жүргізіледі. Депозит қарыздың бір бөлігін өтеуге бағытталады, ипотека мөлшерлемесі 10%-ға дейін төмендетіліп, жаңа төлем кестесі жасалады.
Осылайша, Freedom Bank-тің цифрлық жинақтаушы ипотекасы Отбасы банкінің алдын ала және аралық заемдарына ұқсайды. Егер мөлшерлемені қарыз алушының банктен нақты алған қаражатына (тұрғын үй құнынан бастапқы жарнаны алып тастағандағы сомаға) қайта есептесек, бірінші кезеңде – жинақтау кезеңінде – ол жылдық 20%-дан асады. Ал тұрғын үй заемы кезеңінде банк 7%-бен тартылған депозиттік база есебінен несие бойынша 10% табыс алады», – деп түсіндіреді Әйгерім Ілиясова.
Осыған ұқсас механизм Банк ЦентрКредиттің Jana Ипотекасында да қолданылады. «Жылдық 5%-дан» деген жарнамаға қарамастан, бастапқы жарна арнайы кепілдік депозитіне орналастырылады, ал пайыздар тұрғын үйдің толық құнына есептеледі.
«Банк бастапқы жарна неғұрлым көп болса, мөлшерлеме соғұрлым төмен болатынын көрсетеді. Егер бастапқы жарна 20% болса, ипотека мөлшерлемесі 16% болады. Ал 5% мөлшерлемемен ипотека алу үшін әлдеқайда жоғары бастапқы жарна және жалақы жобасына қатысу қажет. Егер мөлшерлемені қарыз алушы нақты алған қаражатқа қайта есептесек, ол жылдық 20%-дан асады», – дейді қаржыгер.
Дәл осындай қағида ForteBank-тің «Ақша кепілімен ипотека» өнімінде де қолданылады. Мұнда да бастапқы жарна кепіл ретінде шотта сақталады, ал пайыздар тұрғын үйдің толық құнына есептеледі.
«9% мөлшерлеме тек несие сомасының 70%-ы көлемінде бастапқы жарна енгізілген жағдайда ғана қолданылады. Ал 20% бастапқы жарна кезінде мөлшерлеме 17% болады. Егер несиенің нақты құнын қарыз алушының алған қаражаты негізінде есептесек, ол жылдық 20–30% аралығында болады», – деп түсіндіреді сарапшы.
Әйгерім Ілиясованың айтуынша, банктер ЖТСМ есептеген кезде бастапқы жарнаны есепке алмайды, оны «кепілдік депозит» немесе «ақша кепілі» деп көрсетеді.
«Осы тұста заңды сұрақ туындайды: мұндай есептеу әдістемесі қарыз алушы үшін несиенің нақты құнын көрсете ме? Менің ойымша, реттеуші бұл өнімдерге назар аударып, ЖТСМ-ді қарыз алушы енгізген нақты бастапқы жарнаны ескере отырып есептеп, жариялауды міндеттеуі тиіс», – дейді ол.
Сонымен бірге сарапшы коммерциялық банктерде ТҚЖ жүйесінің дамуы оң үрдіс екенін тағы да атап өтеді. Өйткені бүгінде ипотекалық несиелеудің шамамен 70%-ы Отбасы банкі мен мемлекет ұсынатын жеңілдетілген бағдарламаларға тиесілі.
Алайда оның пікірінше, коммерциялық банктердің жинақтаушы ипотекалық өнімдерді енгізуі сұранысты күрт арттырмайды. Керісінше, егер ЕДБ қосымша бәсекелік артықшылықтар ұсынса, қолданыстағы сұраныстың бір бөлігі Отбасы банкінен соларға ауысуы мүмкін.
«Жалпы алғанда, ТҚЖ жүйесі коммерциялық банктерге өнім желісін кеңейтуге мүмкіндік береді. Банктер үшін депозит пен несие мөлшерлемесінің абсолюттік деңгейі емес, пайыздық маржа маңызды. Мысалы, егер ЕДБ қаражатты 18%-бен тартса, ипотеканы 21%-бен бере алады. Ал жаңа ТҚЖ бағдарламалары бойынша банктер депозиттерді 2%-бен тартып, сол қаражат есебінен несиені 5%-бен бере алады. Яғни кез келген жағдайда өздерінің 3%-дық маржасын сақтап қалады.
Менің ойымша, коммерциялық банктер қарыз алушыларда жарнамадағы төмен мөлшерлеме автоматты түрде ең арзан несие деген түсінік қалыптастырмай, қарапайым әрі түсінікті жинақтаушы ипотекалық өнімдерді дамытуға басымдық бергені дұрыс», – деп қорытындылайды Әйгерім Ілиясова.
«24KZ» Telegram-арнасына жазылыңыз
Тегтер #экономика #ипотека #банктер #экономист #24жаңалықтар #24KZPhone: +7 (7172) 757 485
E-Mail: 24kz@khabar.kz