Эпоха пенсионных денег на рынке жилья подходит к концу. Что будет дальше?

Последние пять лет спрос на жильё в Казахстане во многом поддерживался за счёт пенсионных изъятий, передает «24KZ».

Только в 2025 году казахстанцы направили на покупку жилья более 450 млрд тенге из ЕНПФ – на 81% больше, чем годом ранее. Для первичного и вторичного рынка это был существенный источник ликвидности: пенсионные накопления использовались как для первоначального взноса, так и для полной оплаты жилья, сообщила эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.

С 5 июня действует новая методика расчёта порогов минимальной достаточности. В зависимости от возраста вкладчика пороги выросли на 79% и более. Отмена 10-процентного ИПН при изъятии не компенсирует этого роста. Для многих вкладчиков среднего возраста доступный объём средств для изъятия существенно сократился или исчез вовсе.

В результате массовый источник спроса, который поддерживал рынок на протяжении последних пяти лет, сужается до относительно небольшой группы граждан: людей с крупными накоплениями, пенсионеров по выслуге лет и владельцев пенсионных аннуитетов.

Возникает закономерный вопрос: за счёт чего теперь будет формироваться спрос на жильё?

На мой взгляд, существует три основных источника, однако ни один из них не способен в одиночку заменить пенсионные деньги.

Первый – государственные программы. Продолжает действовать программа «7-20-25» со ставкой 7%, первоначальным взносом от 20% и сроком кредитования до 25 лет. Однако её финансирование составляет около 100 млрд тенге в год на всю страну, а спрос значительно превышает доступные лимиты.

Программа «Наурыз» реализуется через систему жилищных строительных сбережений Отбасы банка. Для участия необходим депозит от 2 млн тенге и отсутствие жилья в течение последних пяти лет. По данным банка, средний участник программы – человек в возрасте около 32 лет, имеющий семью. Возвращается и женская ипотечная программа «Ұмай».

Все эти инструменты важны для рынка, однако они остаются адресными и ограничены объёмом бюджетного финансирования. Они поддерживают минимально необходимый уровень спроса, но не способны сформировать его в прежних масштабах.

Второй фактор – стоимость денег в экономике. 5 июня Национальный банк впервые после длительного периода ужесточения денежно-кредитной политики снизил базовую ставку с 18% до 17%. Годовая инфляция в мае замедлилась до 10%.

Кроме того, с января 2027 года предельная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке будет снижена с 25% до 20%. Это позитивный сигнал для рынка, однако рыночная ипотека по-прежнему остаётся дорогой – на уровне 22–24% годовых. При такой стоимости кредитов рассчитывать на массовое возвращение покупателей пока сложно. Более заметный эффект может появиться не раньше 2027 года и только при условии дальнейшего снижения ставок.

Третий источник спроса – инструменты самих застройщиков. Речь идёт о рассрочках, партнёрских программах с банками и скидках на отдельные объекты. В Алматы по некоторым проектам дисконт уже достигает 7–10%.

При этом ожидать масштабного снижения цен я бы не стала. С января на первичное жильё распространяется НДС в размере 16%, выросла себестоимость строительства, а объёмы запуска новых проектов сокращаются. В таких условиях девелоперам выгоднее применять точечные скидки и индивидуальные условия для покупателей, чем проводить широкое снижение цен по всему рынку.

Что окажется важнее для рынка: государственные программы или снижение цен?

Госпрограммы формируют тот уровень спроса, ниже которого рынок вряд ли опустится. Однако масштаб этого спроса напрямую зависит от возможностей бюджета. Снижение цен также возможно, но оно будет носить выборочный характер — прежде всего на менее востребованных объектах или в проектах, где необходимо ускорить продажи. При текущем уровне себестоимости ожидать системного удешевления жилья не приходится.

Наиболее вероятным сценарием выглядит сочетание нескольких факторов: постепенного снижения ставок, развития адресных программ поддержки и более гибкой ценовой политики застройщиков.

Кроме того, нельзя недооценивать влияние программ реновации жилого фонда. Обновление старого жилья само по себе формирует устойчивый спрос: переселенцам необходимы новые квартиры, а городам – современный жилищный фонд. Это не ажиотажный, а долгосрочный источник спроса, который будет работать ещё многие годы.

Фактически меняется сама структура рынка. В предыдущие годы его поддерживали пенсионные излишки и стремление покупателей успеть приобрести жильё до очередного роста цен. Эти деньги были относительно быстрыми и доступными.

Теперь на их место приходят более «длинные» деньги: ипотека по рыночным ставкам, накопления в Отбасы банке, государственные программы с ограниченными лимитами и рассрочки от застройщиков.

Рынок жилья не обвалится, но станет более спокойным и рациональным. Во второй половине 2026 года преимущество впервые за долгое время может оказаться на стороне покупателей с собственными средствами: конкуренция за объекты снизится, а готовность продавцов к переговорам возрастёт.

Для отрасли это не кризис, а переход к новой модели, где ключевую роль будут играть не скорость сделки и ажиотажный спрос, а финансовая устойчивость покупателей и качество самого продукта.

Теги #24новости #24KZ #эксперт #жилье #пенсии