Отсрочка до 2027 года: что на самом деле происходит с ипотекой в Казахстане

Планировавшееся с 1 июля 2026 года снижение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке с 25% до 20% перенесено на 1 января 2027 года, передает «24KZ».

Как сообщила финансист, кандидат экономических наук, эксперт Qazaq Expert Club Айгерим Ильясова, для банков это стало позитивной новостью, поскольку, несмотря на недавнее снижение базовой ставки с 18% до 17%, стоимость денег в экономике остается высокой.

«При базовой ставке 17% банки привлекают финансирование примерно под 18%, поэтому выдача ипотеки под 20% была бы для них экономически нецелесообразной. Маржа в 2% не покрывает операционные и кредитные риски», – отмечает Айгерим Ильясова.

По ее словам, в таких условиях банки могли бы просто отказаться от выдачи коммерческой ипотеки. Подобная ситуация уже наблюдалась ранее: сначала снижение предельной ставки было отложено до ноября 2025 года, затем – до 1 июля 2026 года, а теперь – до 1 января 2027 года.

При этом даже с 2027 года предельная ставка в размере 20% будет применяться не ко всем ипотечным займам. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) планирует внедрить дифференцированный подход, при котором размер предельной ставки будет зависеть от коэффициента LTV (Loan-to-Value) – отношения суммы кредита к стоимости приобретаемого жилья.

Если объяснить простыми словами, LTV показывает, какую часть стоимости недвижимости финансирует банк. Например, при первоначальном взносе 30% коэффициент LTV составляет 70% (или 0,7), а при первоначальном взносе 10% – уже 90% (или 0,9).

Согласно предлагаемому подходу, предельная ГЭСВ по ипотеке составит:

• до 20% при LTV не выше 0,7;
• до 25% при LTV свыше 0,7.

«Фактически регулятор исходит из простой логики: чем большую часть стоимости жилья заемщик оплачивает собственными средствами, тем ниже риск для банка и тем дешевле может быть ипотечный кредит», – поясняет Ильясова.

Недвижимость выступает залогом по кредиту, и в случае возникновения просрочки банк реализует этот залог для погашения задолженности. Если первоначальный взнос высокий, остаток долга составляет меньшую долю стоимости объекта, поэтому даже при снижении цен на рынке недвижимости стоимость залога, как правило, покрывает задолженность. При небольшом первоначальном взносе риск выше: в случае падения цен вырученных от продажи средств может оказаться недостаточно для полного погашения кредита.

«При высоком первоначальном взносе заемщик не только демонстрирует большую платежеспособность, но и имеет более высокий финансовый интерес в сохранении недвижимости. Поэтому такие кредиты традиционно считаются менее рискованными», – добавляет эксперт.

По ее мнению, такой подход способен снизить риски просрочек и повысить устойчивость банковской системы за счет сокращения доли более рискованных ипотечных кредитов.

В целом многие последние решения Национального банка и АРРФР свидетельствуют о переходе к риск-ориентированному подходу в кредитовании, направленному на профилактику проблем с качеством кредитного портфеля.

Об этом говорят и ужесточение требований к заемщикам, и планируемое введение в практику с 1 января 2027 года коэффициента долга к доходу (КДД), и внедрение дифференцированного подхода к установлению предельной ГЭСВ по ипотеке.

«Мы видим постепенный переход от единых правил для всех заемщиков к системе, где стоимость кредита будет больше зависеть от уровня риска конкретного клиента. Заемщики с разным размером первоначального взноса создают для банков разный уровень кредитного риска, а значит, и стоимость финансирования для них объективно должна различаться», – резюмирует Айгерим Ильясова.