Около 2,5 млн казахстанцев хотят приобрести жилье – Ассоциация застройщиков РК

Около 2,5 миллионов казахстанцев хотели бы приобрести квартиру или улучшить жилищные условия. Такими цифрами поделились в Ассоциации застройщиков Казахстана. Обеспеченность жильём на одного жителя нашей страны составила почти 23,5 кв. метра. Это на 1% больше, чем в прошлом году. Тем не менее, этот показатель ниже стандартов ОНН, которые предусматривают 30 кв. метров на человека. Как скоро в стране решится жилищный вопрос? Почему в Казахстане дорогая ипотека? На эти вопросы ответила ведущая экономической рубрики «24KZ» Гульнара Хасан.

До 2029 года действует программа «7-20-25», «Баспана хит». С 1 марта запускается программа «9-20-25». Есть много региональных программ.

Своей очереди на получение жилья ждут порядка 600 тысяч казахстанцев. Но дело в том, что все эти программы лимитированы. Наш бюджет, как говорится, не бездонный. Необходимо развивать ипотечный рынок с адекватными процентными ставками для среднего класса. Он у нас, к сожалению, не развит. В чем, причины, попробуем разобраться. Не переключайте.

ИНТЕРЕС К ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ СНИЗИЛСЯ

Казахстанцы все меньше покупают квартиры, а все чаще – автомобили. По данным аналитиков Первого кредитного бюро, интерес к ипотечному кредитованию заметно снизился: объёмы выдачи ипотеки за последний год упал более чем на 17% в сравнении с 2022 годом. При этом общий портфель на 1 января 2024 года составил 5,8 трлн тенге. А вот общая сумма выданных займов на покупку автомобилей в 2023 году увеличилась более чем на 80%. Объем займов достиг 1,6 трлн тенге.

КАЗАХСТАН НА 88 МЕСТЕ ПО ДОРОГОВИЗНЕ ИПОТЕКИ

Причина низкого спроса на квартиры – дороговизна. Казахстан вошел в топ-20 стран с самой дорогой ипотекой по данным Numbeo. Наша страна занимает 88 место среди 104 стран с процентной ставкой в размере 15,83%.

В ноябре годовая эффективная ставка вознаграждения по коммерческой ипотеке, то есть по займам вне партнёрских программ банков и льготных госпрограмм, а также не по системе жилищно-строительных сбережений, варьировалась от 15% до 26,5%.

Самые доступные ипотеки в Японии, Тайване и Люксембурге – около 2%. В странах Европы – Франции, Италии и Испании – от 3 до 4%. Доступнее, чем в Казахстане, ипотека в России – 10,86%. Дороже в Украине и Беларуси – приблизительно от 16,5 почти до 19%. Самая дорогая ипотека среди стран СНГ в Узбекистане – почти 21,5%. И, наконец, самое недоступное жилье в мире – в Аргентине. Годовая фиксированная ставка по ипотеке сроком на 20 лет там превышает 53.

По словам экспертов, рынок ипотечного кредитования в Казахстане не развит. Сейчас основную долю на рынке ипотечного кредитования занимает «Отбасы банк», льготная ипотека которого занимает 95% от всех ипотечных выдач.

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

«Отбасы банк» имеет ряд преимуществ по сравнению с другими банками. Это вознаграждение от государства по депозитам, которые копятся на приобретение жилья, что дает возможность удешевлять стоимость кредита. Поскольку ипотечное кредитование – рынок с высокими рисками, многие банки предпочитают не идти в эту сферу, а если и идти, то с высокой ставкой по кредиту. На сегодня ее готовы предложить 10 БВУ.

Попробуем разобраться, из чего она складывается. Ставка зависит от 3 факторов: стоимости фондирования банка, стоимости риска заемщика и маржи банка.

Основу фондирования ипотечных программ составляют депозиты физических лиц и облигации, выпускаемые БВУ. Сейчас банки ресурсы привлекают в среднем под 12-13%. А вот рынок облигаций у нас особо не развит. А также – маржа банка. Она закладывается в районе 4% и выше. Остановимся подробнее на стоимости риска заемщика. Если заёмщик становится проблемным и не возвращает долг, то все убытки по этому заёмщику перекладываются в стоимость риска и включаются в ставку. Банки в Казахстане имеют ограничения по взысканию жилья. В среднем взыскание залогового имущества и его продажа занимает три года. Убыток составляет 37%.

Галим Хусаинов, экономист:

- Если банк не может вернуть, то он возвращает через доход. И этот доход – так называемый «Cost of Risk». Это часть дохода банка, который он закладывает на потенциальные потери от проблемной задолженности. И весь «Cost of Risk» перекладывается на добросовестных заемщиков, которые регулярно платят и стоимость возрастает на эту величину «Cost of Risk». Чем легче банк взыскивает проблемную задолженность, тем меньше «Cost of Risk», чем сложнее – тем выше «Cost of Risk».

По истечении 90 дней просрочки банк не начисляет проценты. Но, по словам экспертов, чтобы развить рынок ипотечного кредитования, нужно не перекладывать помощь социально уязвимым слоям населения на банки. Это, так или иначе, отразится на процентной ставке. Есть два выхода: предоставить арендное жилье заемщику в случае потери кормильца или работы, что, кстати, наше государство и делает. Либо развивать Институт жилищного страхования.

Галим Хусаинов, экономист:

- Можно закрыть страхованием от таких рисков – несчастных случаев, страхование по потере работоспособности. Если такое происходит, то закрывает страховая компания, либо часть ипотеки, либо весь долг в зависимости от того, какой уровень страхования выберет заемщик. Эти механизмы нужно внедрять, распространять. Это обременение они бы переложили на страховые компании.

НА РЕКЛАМУ НЕДОСТРОЕННЫХ ЖК МОГУТ ВВЕСТИ ЗАПРЕТ

МНЭ намерено ввести запрет на рекламу жилых комплексов до ввода в эксплуатацию. Застройщик может рекламировать объекты только после разрешения местных исполнительных органов. Эта мера направлена на снижение числа долгостроев. В 2019 году дольщиками проблемных домов стали 16 тысяч семей. Ущерб гражданам составил более 30 млрд тенге.

Вместе с тем, сумма штрафа за незаконный сбор средств граждан всего 250 млн тенге, то есть каждая из 300 компаний выплатила не более 800 тысяч тенге. В минувшем году 165 строительных компаний рекламировали свои объекты без разрешения на привлечение денег дольщиков, заключения договоров с оплатой первоначального взноса.