Советский жилой фонд Алматы – что ждёт сталинки и хрущёвки?

В Алматы насчитывается 10 525 объектов советской постройки, передаёт «24KZ». При этом большей части этого жилого фонда уже более 50 лет. И хотя такие дома остаются важной частью истории города, необходимо признать: проживание в некоторых из них уже может представлять серьёзную опасность.

— Около 1 000 таких объектов рекомендованы к сносу. При этом важно понимать, что речь идёт о двух принципиально разных типах зданий: кирпичных сталинках и панельных хрущёвках, которые нельзя рассматривать одинаково, – говорит эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова

По словам эксперта, сталинки в основном расположены в Алмалинском и Медеуском районах. Это кирпичные дома высотой четыре–пять этажей, построенные в 1930–1950-х годах.

По данным КазНИИСА, при нормальной эксплуатации несущие конструкции таких домов способны сохранять ресурс значительно дольше, чем у панельных аналогов. 

Однако серьёзную проблему создают самовольные перепланировки. Снос несущих стен, перенос проёмов и изменение распределения нагрузок могут существенно повлиять на устойчивость здания, даже если внешне дом выглядит безопасным.

— С панельными домами ситуация сложнее. Массово такие здания в Алматы строились с 1960-х по 1980-е годы. Проектный срок эксплуатации большинства из них составлял около 50 лет, и часть этого фонда уже перешагнула данный рубеж, – отмечает эксперт.

Главная особенность панельных домов – их поведение при сейсмических нагрузках. Наиболее уязвимыми считаются горизонтальные стыки между панелями, которые во время землетрясения принимают на себя основную нагрузку.

— По данным КазНИИСА, в домах, построенных до введения более жёстких сейсмических норм 1981 года, неоднократно фиксировалась деградация таких стыков. При этом внешне дом может выглядеть вполне благополучно: фасад целый, заметных трещин нет. Именно это и создаёт опасное ощущение надёжности, – добавляет Сейтнурова.

Дополнительный риск связан с разрушением межпанельных швов. Из-за резких перепадов температур герметизация со временем теряет свойства, что приводит к промерзанию стен, сырости и постепенной коррозии арматуры внутри конструкций.

— Во многих случаях капитальный ремонт без полноценного обследования несущих элементов остаётся лишь косметическим обновлением. Для решения этой проблемы действует Программа реновации Алматы, рассчитанная на 2025–2030 годы. До 2029 года в неё включены 1 429 домов, – поясняет эксперт.

Решение о включении конкретного здания в программу принимает акимат на основании технического обследования. ОСИ участвуют в обсуждении, однако окончательное решение остаётся за городскими властями.

— Строительный кодекс, который вступит в силу 1 июля 2026 года, вводит три ключевых механизма. 

Первый – чёткое разграничение понятий “ветхий” и “аварийный” дом. Ветхий дом — это здание с высоким физическим износом, но без прямой угрозы жизни. Аварийный дом уже представляет такую угрозу.

Второй механизм – закрепление двух возможных сценариев: реновация с расселением либо капитальный ремонт с конструктивным усилением. Для панельных домов второй вариант может оказаться технически сложнее и дороже, чем кажется. 

Усиление стыков, замена инженерных сетей и восстановление теплозащиты требуют комплексной реконструкции, а не обычного ремонта подъезда или фасада, – комментирует Сейтнурова.

Третье изменение касается исторически значимых зданий. Часть сталинок включена в перечень объектов культурного наследия местного значения. Для таких домов снос или реконструкция требуют отдельных согласований, а работы могут выполнять только компании с лицензией на реставрацию.

— Новый Строительный кодекс закрывает часть правовых пробелов, которые накапливались десятилетиями. Однако для сталинок и панельных домов последствия будут разными уже в силу особенностей самих конструкций. После 1 июля 2026 года решения по каждому зданию будут приниматься индивидуально на основании обследований и технического состояния, – заключает Диляра Сейтнурова.

По данным городской паспортизации 2017–2018 годов.