Вторичное жилье в Казахстане вытесняет новостройки
Рынок жилья в Казахстане меняет структуру. Продажи новостроек в 2026 году сократились примерно на 40 процентов, а спрос всё активнее смещается на вторичное жильё. По прогнозу экспертов, уже через два года на него может приходиться до 65 процентов сделок. При этом предложение новостроек сокращается, себестоимость строительства растёт, а цены продолжают идти вверх, передает «24KZ».
Квартиры с историей теперь всё чаще выбирают казахстанцы. Вторичное жильё постепенно отвоёвывает позиции у новостроек. Покупателей привлекает возможность приобрести квартиру с ремонтом и мебелью, не тратиться на отделку и сразу въехать. Общий спрос на жильё остаётся высоким. Тем не менее, за январь – сентябрь 2026-го количество сделок купли-продажи недвижимости сократилось почти на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По прогнозам экспертов, всего за год казахстанцы заключат около 420 тысяч сделок. Для сравнения – в прошлом году их было 449 тысяч.
Лев Тетин, международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости:
– Сейчас в силу того, что приходит баланс спроса, предложения, качества, цены, всё это приводит к тому, что вторичка начинает завоёвывать своё по праву первое место.
Ещё недавно новостройки занимали львиную долю рынка. Теперь соотношение первичного и вторичного жилья приблизилось к паритету 50 на 50. И тенденция, по прогнозам экспертов, сохранится.
Лев Тетин, международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости:
– Безусловно, происходящая трансформация рынка и перераспределение спроса в сторону вторичной недвижимости, конечно же, бьёт по девелоперам и застройщикам, и сейчас мы видим, как ряд девелоперов находится в стадии потенциального банкротства. То, что происходит на рынке, – это очередной виток развития, и не все выплывут из этого шторма, скажем так.
Обратная сторона этого тренда – снижение продаж у застройщиков. По оценкам аналитиков, в 2026 году реализация квартир на первичном рынке сократилась примерно на 40%. Некоторым девелоперам приходится пересматривать концепции жилых комплексов, менять классность жилья и даже откладывать отдельные проекты. Причины эксперты видят не только в смене предпочтений покупателей.
Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана:
– Если брать этот год, этот год предельно нетипичный. До апреля сделки вроде бы были более-менее, с апреля начался вот затяжной провал, который, по сути, не останавливается. Какие причины? Причины – фундаментальные изменения Налогового кодекса. Очень сильно повлияло в целом на структуру строительных проектов. То есть строить стало дороже. Соответственно, цены нарастили. А повышенная цена, она не позволяет такой же спрос обеспечивать.
Дополнительное давление на рынок оказали изменения законодательства о долевом строительстве. После вступления поправок в силу часть проектов не смогла соответствовать новым требованиям. По данным экспертов, около 62% предложения тогда ушло с рынка. Вернуться смогли далеко не все застройщики. Сказывается и дефицит качественных земельных участков с готовой инфраструктурой. Их освоение требует дополнительных вложений в дороги, инженерные сети, школы и социальные объекты.
Лев Тетин, международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости:
– Мы уже приходим к итогам года, несмотря на то что у нас впереди ещё два месяца, и мы закончим его с показателем прироста в пятнадцать-шестнадцать процентов. Плюс основными факторами, которые подталкивают, ну, безусловно, в начале года мы все вошли в новый Налоговый кодекс, который для застройщиков добавил шестнадцать процентов. Второй, безусловно, мы по-прежнему импортозависимые.
В итоге рынок оказался в непростой ситуации. Строительство замедляется, новостроек становится меньше. В Ассоциации застройщиков Казахстана обращают внимание и на последствия для занятости. Сегодня в строительной отрасли работают сотни тысяч человек, и остановка новых проектов может затронуть не только застройщиков, но и целую цепочку смежных профессий.
Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана:
– Это уже будет очень большая головная боль государства, потому что в стройке задействовано очень много людей, порядка девятисот тысяч. Вот один объект закрывается, не начали его строить – и семьсот человек без работы. Об этом нужно задумываться, и ситуацию необходимо исправлять.
По прогнозам аналитиков, в ближайшие два года доля сделок со «вторичкой» может вырасти до 60–65%. Казахстан постепенно приближается к модели развитых рынков, где основная часть сделок приходится именно на готовое жильё. Но это не означает, что новостройки потеряют покупателей. Скорее, застройщикам придётся конкурировать не только ценой, но и качеством проектов, инфраструктурой и сервисом. А покупатели, как ожидается, всё чаще будут выбирать не обещание будущего комфорта, а возможность получить его уже сегодня.
Авторы: Артём Грапов, Ержан Канапияулы
